Factores que se toman en cuenta al comprar un terreno

Factores que se toman en cuenta al comprar un terreno

enero 18, 2019 Inversión Mercado Inmobiliario 0
Factores para evaluar la calidad de un terreno

 

Ya sea porque existe gente que prefiere adquirir un terreno y construir su propiedad con la distribución que desean, o porque se busque la creación de un proyecto inmobiliario en un terreno nuevo, hay algunos factores que se toman en cuenta antes de tomar la decisión de adquirir un terreno.

Si cuentas con un terreno y estás interesado en venderlo o aliarte con un socio para invertir en un proyecto inmobiliario, entonces debes conocer los siguientes factores a tomar en cuenta antes comprar un terreno:

Uso de Suelo

  • Que el giro del proyecto inmobiliario planteado, y sus usos permitidos, sean acorde al precio de la transacción.
  • En el caso de desarrollo, asegurarse que el proyecto planteado cumpla con el uso de suelo permitido del predio (sorprendentemente hay un número importante de transacciones en el mercado que no revisan a detalle la compatibilidad de usos de suelo con los proyectos planteados al planear adquirir o vender una propiedad).

Compatibilidad con el Mercado

  • El mercado manda… independientemente del Uso de Suelo permitido, es muy importante entender la vocación del predio, la cual será dictaminada por el mercado.  
  • ¿Es un terreno para vivienda, comercio, oficinas, usos mixtos? ¿Si son mixtos, cuánto de cada componente es lo que permite el uso de suelo y aguanta el mercado? ¿Si tiene vocación únicamente de vivienda, de qué tamaño y precio deberían ser las unidades de acuerdo al mercado (independientemente de lo que permita el uso de suelo)?  Es común forzar o plantear un proyecto que maximiza los lineamientos permitidos en el uso de suelo de un predio para subir el valor de venta, o aceptar el valor de compra, pero si el mercado no tiene la capacidad de absorber todo el proyecto el proyecto será un fracaso.

Estructuración y certidumbre de cierre

  • Al vender, es muy importante poner en la ecuación no solo el valor de venta sino también la certidumbre de cierre de la operación.  Es importante indagar que el potencial comprador tenga buena reputación y cuente con los recursos suficientes para cumplir con las condiciones (precio, esquema, y tiempo) pactadas en la compra-venta.
  • Si estás considerando aportar un terreno o asociarte con un fondo o desarrollador, lo más importante es que te genere confianza la fórmula que ejecutará el proyecto.  La confianza se genera viendo el “track record” de la contraparte y tomándose el tiempo de conocer a las personas y empresas que serían tus socios. Es importante que compartan valores y visión de negocios ya que los negocios inmobiliarios son proyectos complejos y de largo plazo y quieres estar asociado con personas que tienen la capacidad y experiencia para ejecutar, la liquidez para invertir, y la habilidad de resolver problemas en un negocio que tiene muchas variables.
  • Al pensar en el precio de venta de un terreno, el vendedor tiene que entender el comportamiento financiero de los bienes raíces: entre más dinero se pide por adelantado, menor valor se puede ofrecer por un terreno.  En la medida que el vendedor esté dispuesto a aceptar un plazo mayor en el pago de su terreno, o aportarlo en su totalidad o parcialmente a cambio de producto terminado (m2) o un % de ventas o una mezcla de estos conceptos, el valor total que se le puede dar al terreno es sustancialmente mayor.  Estos esquemas además permiten que el dueño del terreno captura plusvalía generada en el proyecto a lo largo del tiempo (a cambio de esperar más tiempo en recibir partes del pago).

Escrituras en orden

Cuando las escrituras están inscritas en el Registro Público de la Propiedad, se debe verificar que el título de propiedad sea el correcto, es decir:

  • Que las medidas coincidan con lo que dice el texto.
  • Que el dueño sea la misma persona que busca vender la propiedad.
  • Que la ubicación sea la correcta y coincida con la mencionada en el texto.
  • Entender las afectaciones que pudiera tener el inmueble (por ejemplo: avenidas trazadas pero no construidas aún, puentes, ríos, etc.)

Como nota importante, también deberías saber que es posible ver el historial de todos los dueños previos de dicha propiedad a través del historial del Registro Público de la Propiedad.

Características del área

Estas son algunas de las características que indican que el terreno estaría en óptimas condiciones para ser considerado como candidato:

  • Comprobar que el terreno tiene autorización para construir entre la alcaldía o municipio.
  • Que el terreno tenga acceso.
  • Informarte sobre posibles tendencias, antecedentes o riesgos como: deslaves, inundaciones, épocas de huracanes, zonas sísmicas, o algún otro fenómeno natural ocurrente, tendencias de seguridad, etc.
  • Que la cobertura de servicios diversos sea adecuada y si el predio cuenta con servicios a pie de lote y/o la viabilidad de contar con los servicios básicos que requiere un proyecto inmobiliario.

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Fuente:

Lamudi y Gava Capital

 

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